11月中旬，专注于国内一线城市房地产开发的A股上市公司———亿城股份一纸透着神秘气息的公告公诸于众，其内容显示：亿城股份已与香港某房地产投资基金达成战略合作伙伴关系，根据已签署的协议，未来双方将携手在国内房地产市场上“攻城略地”。

　　亿城联手香港基金只是近几个月来众多案例中的一个，在国家对房地产市场“限外”的大背景下，越来越多急于“落地”的外资纷纷寻找机会与国内开发商结合，由此掀起了一股合作开发的风潮。

　　现象　合作成趋势，方式各异

　　11月中旬亿城股份的公告揭开了正急迫寻求资金壮大自身的亿城和香港房地产投资基金合作的面纱。据接近亿城集团的知情人士透露，双方当时可谓一拍即合，洽谈合作细节等都相当迅速，很快便进入了最后签约的阶段。

　　根据双方合作方案，未来亿城在获取目标地块后将设立项目公司，并以项目公司名义取得项目的开发权，双方共同负责项目运行所需资金的投资、筹措、安排，亿城股份方面负责配备专业管理团队完成项目的开发管理。

　　而此前，一直觊觎国内房地产市场高额投资回报的香港九龙仓集团，也与深耕国内的中海联手在重庆合作，先后于9月末和11月初拿下了重庆的多幅地块，涉及的土地交易资金总额高达100亿元以上。双方的合作一直是采用通过联合体拍得土地项目，然后按一定的股权比例成立合营项目公司，共同投资开发地块的方式。

　　9月末，国内龙头房企万科也公布了与新加坡嘉德置地旗下凯德商用产业有限公司签署合作协议的情况。未来凯德将和万科已开发完毕、正在开发或者将要开发的住宅项目中的商业地产部分进行合作，凯德方面将针对项目制定商业资产规划，与万科一起开发，并在未来合适的时间进行收购。

　　另外，香港恒隆集团也与复地合作，计划在2009年底之前，在中国投资完成18个“恒隆广场”商业地产项目的土地收购，具体的操作模式将由复地负责拿地，双方合作开发。

　　此外，不少中等房企欲联合外资或已经在洽谈合作事宜的也不在少数，一时间，一股内外合作的风潮在国内房地产市场中越刮越烈。

　　探因　看好前景，规避政策

　　2006年至2007年年中，国家有关部门已经相继出台了包括130号文、171号文在内的多项政策，限制外资涌入国内房地产市场，但大量外资仍旧“痴心不改”。

　　“国家政策是限制，不是禁止，主要针对的是‘热钱’，而像我们这样能长期投入，和区域共同发展的企业是不会受打击的，甚至未来还有很大发展潜力。”新加坡国浩地产中国有限公司执行董事李慧敏这样表示。据悉，国浩地产还计划在未来将中国的土地储备面积翻番。

　　像国浩地产一样看好国内房地产市场前景几乎成为了所有外资公司的共识，而根本原因在于投资国内房地产市场的高额回报。

　　2005年11月，花旗集团以5000万美元收购了上海永新广场75％的股权，今年9月份花旗将股权全部转让给香港策略资本和天安中国时价格达近7900万美元，加上持有物业时收取的近亿元人民币租金收益，花旗的投资回报接近60％。

　　但相继出台的“限外”政策无疑为外资在国内房地产市场获利筑起了一堵高墙。新公布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》中明确表示“有地才能设公司”，加上此前外商必须先在国内注册成立公司，才能进行房地产投资经营的相关规定，使得外资在多数情况下不得不联手国内房企才能在公开市场上获得土地。

　　“广泛联手是资金和政策影响下的不得已。”北京师范大学房地产研究中心副主任王宏新表示。特别是目前国内房地产开发商拿地成本越来越高，对资金的需求量也大为增加，各房地产企业都在努力寻求拓展资金渠道，外资的适时出现可谓恰到好处，双方各取所需，国内的房地产开发商自然乐得与外资联手。

　　影响　加速行业整合，获利周期延长

　　在北京开发了多处高端项目的一家外资房地产企业负责人表示，外资和国内房地产开发商的“内外联手”，表面的影响是使得急欲突破障碍进入国内房地产市场的企业和基金找到了一条途径，可以在中国房地产开发中分得一杯羹，更深层面的是将会加速行业的整合。

　　他认为，目前公开市场拿地很困难，对资金要求高，而外资进来更多地是寻找有实力的开发商联手合作，使得他们在土地市场上能够投入更多资本取得土地，从而挤占了原本属于中小开发商的生存空间。“其实，这就和上市一样，都是拓展融资渠道，国内房地产开发商结合了境外资本或同行，马太效应自然会显现出来。”

　　香港太平洋国际集团国内首席执行官贾卧龙表示，内外联手虽然可以在一定程度上解决进入问题，但因规避政策限制产生的成本也会增加，手续也越来越烦琐，更多的外资房地产公司倾向于投资大型项目，同时外资也将由直接投资转向间接投资，这使得更多短期快进快出的外资要想继续在国内获利越来越困难，在防止外资炒房拉高房价的同时，也有利于房地产市场的稳定。

　　此外，王宏新表示，在目前国家政策风向转变后，外资改变策略，联手国内房地产企业，部分甚至全程参与房地产项目开发，将获取收益的周期延长，一方面可以获得房地产增值的回报，另一方面则借人民币升值的汇率差距谋取收益，一石二鸟两边受益。此外，外国资本欲进入美、德等国的房地产开发领域，需经过层层审批，比中国有过之而无不及。目前外资纷纷联手国内房地产开发企业，根本目的是想分享中国经济发展的红利，分切中国国家财富增值的蛋糕，必须加以限制和引导。　　

　　本版采写/本报记者 谷欣