本报记者 张晓娜

　　7月4日，本报记者就“小产权”房的相关问题采访了北京市北斗鼎铭律师事务所刘少辉律师，刘少辉律师（以下简称刘律师）就相关热点问题一一给予了解答。

　　在谈到关于违规的界定范围时，刘律师认为，违规是个广义的理解，即违反全国人大常委会颁布的《中华人民共和国土地法》，也包括违反国务院颁布的《中华人民共和国土地法实施条例》，亦包括违反建设部，国土资源部发布的一些规章。“小产权”房占用的是集体土地，按照我国现行法律，这类土地只能用于农业生产或者作为农民的宅基地，土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，它没有产权，更没有国家的土地使用证和预售许可证，因此小产权就是没产权。建设部叫停的应该是所有全部现存的“小产权”房。

　　刘律师表示，因为“小产权“房无法办理登记，将无法得到法律的保护。“小产权”房不能在市场进行交易，购买人的权利受限，由房主成为事实上的居住权人，将无法得到法律的保护。

　　对于“小产权”房产生纠纷，购房者是否会受到法律保护的问题，刘律师称，如果出现权属纠纷，那法院应当不予受理，应告知到房屋土地管理局办理确权手续。如果双方发生买卖合同效力纠纷，或是任何一方想解除合同，那么根据《中华人名共和国合同法》第五十二条第二款“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”和第五款“违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，应当认定该合同无效。如果村委会为改善本集体居民居住条件，依法进行的新村规划建设，只要是合法占地，不对本集体村民以外的人员进行销售或变相进行销售，那就应当受到法律的保护。对于现存的违规的“小产权”房问题，刘律师称，因为“小产权”房欠缺合法审批手续或无法办理房产手续，一旦发生纠纷，购房人对该房的所有权将无法得到确认。但买卖双方可以通过解除购房合同来解决纠纷。就此问题，除非政府出台相关政策，采取补救措施，使“小产权”房变为合法房产，在这种情况下，消费者的权益才会有保障。

　　刘律师最后表示，现行《中华人民共和国土地管理法》对土地开发建设已经作出了详细的规定，并且对违反规定的行为亦有明确的处罚措施。但是针对已经在现实生活中形成规模的违法开发建设行为，因为涉及大量的购房人，亦涉及当地村民的切身利益，所以不能搞“一刀切”的方式，需要明确相应的补救措施。需要值得注意的是，“小产权”房的问题不是孤立的，它与当地房地产市场价格是息息相关的。这需要政府进一步规范房地产开发建设，降低土地出让金，压缩开发商利润空间，大力发展经济适用房，从而让老百姓买得起房，这才是杜绝小产权房的根本举措。

　　“大产权”和“小产权”在不同情况下的解释

　　“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同的解释。

　　第一种解释：发展商的产权叫“大产权”，购房人的产权叫“小产权”，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。

　　第二种解释：国家发产权证的叫“大产权”，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫“小产权”。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

　　第三种解释：买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

　　6月18日，建设部新闻发言人发布《关于购买新建商品房的风险提示》，明确表示“城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋”。因为“非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。”

　　6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。6月25日，北京市国土资源局局长安家盛表示，北京已经部署开展在全市范围内调查“乡产权”、“小产权”等违规土地开发建设，违规开发建设的要停工停售。

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